A 1039 Budapest, Őrtorony utca 3. szám alatti, 60048 hrsz.-ú ingatlan telekként, versenyeztetéssel történő értékesítésének engedélyezése
A döntés a Terézvárosi Vagyonkezelő tulajdonában álló, 1701 m²-es, 1039 Budapest, Őrtorony utca 3. alatti ingatlan értékesítésének engedélyezéséről szól. A romos, bontandó épület felújítása a szakvélemények szerint nem gazdaságos, az ingatlan telekkénti értéke a bontási költség levonása után 243,2 millió forint. Az értékesítés versenyeztetéssel, 240 napos végrehajtási határidővel történne. A döntés támogatása előtt a bontás, a minimális értékesítési ár és a jogi-tehermentességi feltételek pontosítása indokolt.
Hozzájáruljon-e a Képviselő-testület a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. tulajdonában álló, 1039 Budapest, Őrtorony utca 3. szám alatti, 60048 hrsz.-ú ingatlan épületbontást követő, telekként és versenyeztetés útján történő értékesítéséhez?
A 2025 júliusában aktualizált értékbecslés szerint az ingatlan telekként, a bontási költség levonása után 243,2 millió forintot ér, és az értékbecslés 2025. október 20-ig érvényes. A bontási tilalom 2025 első felében megszűnt, ezért a korábban akadályozott értékesítési és bontási folyamat megindítható.
Teljes iratlefedettség
7/7 hivatalos irat megnyitva. Elemzői bizonyosság: Közepes.
- 1 irat nem volt teljesen géppel olvasható.
- A műszaki állapotot több szakvélemény, az értéket pedig 2025. júliusi aktualizált értékbecslés támasztja alá. Ugyanakkor a versenyeztetés konkrét feltételei, a bontás végrehajtása és a jogi-tehermentesség teljes körű ellenőrzése hiányzik.
- Nem áll rendelkezésre a Vagyonkezelő részletes értékesítési javaslata, mert a 2. dokumentum érdemi szöveget nem tartalmaz.
- Nem ismert a társaság alaptőkéje, ezért az előterjesztés 10 százalékos alapítói hatáskörre vonatkozó küszöbének számszerű ellenőrzése nem végezhető el.
A döntés számai és tényei
Mi változott a korábbi értékekhez képest?
Az ügyben ténylegesen azonosítható következmények
Az értékesítés egyszeri bevételt teremthet a Vagyonkezelő számára, miközben megszüntetheti a használaton kívüli ingatlan éves állagmegóvási terhét. A tényleges bevétel a versenyeztetés eredményétől, a bontási konstrukciótól és a jogi-műszaki feltételektől függ.
A bontás hulladékkezelési feladatot és költséget keletkeztet. Az ingatlan ártéri fekvése miatt a későbbi hasznosítás árvízi és közművesítési korlátokkal járhat.
A Vagyonkezelő elnök-vezérigazgatójának kell lefolytatnia a szükséges értékesítési és bontási intézkedéseket. A határozati javaslat ehhez 240 napos határidőt rendel.
- A határozati javaslat változatlan elfogadása és a versenyeztetés megindítása.
- Feltételes hozzájárulás azzal, hogy az értékesítés előtt rögzítik a minimális árat, a bontás és hulladékkezelés felelősét, valamint a tehermentesség ellenőrzését.
- A döntés elhalasztása friss tulajdoni lap, részletes bontási ütemezés és a bevétel-felhasználási terv bekéréséig.
Az ingatlan továbbra is használaton kívül és romos állapotban maradna, miközben az előterjesztés szerint az állagmegóvás éves költséget jelent, a 2018-as szakvélemény pedig balesetveszélyes állapotot rögzített. Az értékesítési lehetőség és az ahhoz kapcsolódó bevétel nem realizálódna.
Költségvetés, jog és végrehajtás
Költségvetési kép
A frissített értékbecslés 243,2 millió forintos nettó forgalmi értéket állapít meg a bontási költség levonása után; bontás nélkül a jelenlegi forgalmi érték 264,5 millió forint. A bontási költség a szakvélemény számítása szerint 21,3 millió forint. Az értékesítési bevétel tényleges összege versenyeztetés eredményétől függ.
- Minősítés
- Számszerűsített
- Fedezet
- Az előterjesztés nem igényel önkormányzati beruházási előirányzatot, és nem tartalmaz külön bontási vagy értékesítési költségvetést. A bontási költséget az értékbecslés az ingatlan értékéből levonandó tételként kezeli; nem tisztázott, hogy a bontást az értékesítés előtt a Vagyonkezelő vagy a vevő végzi és finanszírozza.
- Ismétlődő hatás
- Az előterjesztés szerint a használaton kívüli telek és épület karbantartása, illetve állagmegóvása 2024-ben körülbelül évi 2,5 millió forintba került. Az értékesítés ezt a jövőbeni fenntartási terhet várhatóan megszüntetheti, de a tényleges megtakarítás nincs külön költségkimutatással alátámasztva.
- Bevétel / vagyon
- A Vagyonkezelő 1701 m²-es ingatlana értékesíthető vagyonelemmé válik; az értékbecslés szerinti telekérték 243,2 millió forint nettó. A bevétel felhasználásáról az előterjesztés nem rendelkezik.
Végrehajtási kép
A döntést követően a Vagyonkezelő ellenőrizze a friss tulajdoni lapot és a jogi korlátozásokat, rögzítse a versenyeztetés minimális feltételeit és a bontás költségviselőjét, gondoskodjon az épület lezárásáról, majd folytassa le a versenyeztetési eljárást. Az eljárás eredményét és a beérkezett ajánlatot a tulajdonosi joggyakorló számára dokumentálni kell.
- Határidő
- A határozati javaslat végrehajtási határideje 240 nap. Az aktualizált értékbecslés érvényessége 2025. október 20-ig tart. A két határidő összehangolása nem szerepel az előterjesztésben.
- Felelős
- A határozati javaslat szerint a végrehajtásért a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. elnök-vezérigazgatója felelős.
- Jogi hatás
- A Képviselő-testület az egyszemélyes, kizárólag önkormányzati tulajdonú társaság legfőbb szervében gyakorolja a tulajdonosi jogokat. Az Alapszabály szerint az alapító kizárólagos hatáskörébe tartozik az ingatlan tulajdonjogának átruházása, ha annak forgalmi értéke meghaladja az alaptőke 10 százalékát. Az értékbecslő külön jelezte, hogy jogi természetű vizsgálatot nem végzett, ezért a tulajdoni lap aktuális ellenőrzése szükséges.
Kockázatok és figyelmeztető jelek
Csak az ügy irataiból és végrehajtási logikájából levezethető, ellenőrizhető kockázatok jelennek meg.
A 2018-as felülvizsgálat az épületet rendkívül rossz, lokálisan balesetveszélyes állapotúnak minősítette, és használaton kívül helyezést, lezárást, valamint a veszélyes vakolat eltávolítását írta elő.
A frissített értékbecslés piaci összehasonlító adatokon alapul, és a bontási költséget becslésként vonja le; a tényleges versenyeztetési ár eltérhet a 243,2 millió forintos értéktől.
Az értékbecslés nem végzett teljes jogi vizsgálatot, és az esetleges terheket, kötelezettségeket nem vizsgálta; az érték csak per-, igény- és tehermentes állapotra vonatkozik.
Az ingatlan ártéri területen fekszik, az előterjesztés szerint a tervezett mobilgát nyomvonala mellett az Őrtorony utca árvíz esetén védelem nélkül maradna.
A határozati javaslat engedélyezi a versenyeztetéssel történő értékesítést, de nem rögzíti a minimális eladási árat, a bontás időzítését, a bontási költség viselését és a bevétel felhasználását.
Képviselőként ellenőrizendő
- A Vagyonkezelő a bontást az értékesítés előtt végzi-e el, vagy a bontási kötelezettséget a vevőre telepíti?
- A 243,2 millió forintos aktualizált érték alapján milyen minimális induló vagy elfogadható értékesítési ár kerül alkalmazásra?
- Rendelkezésre áll-e a határozathozatal időpontjában friss, teljes tulajdoni lap, amely igazolja a teher- és igénymentességet?
- Milyen intézkedések biztosítják az épület lezárását és a balesetveszély kezelését a bontásig?
- Az értékesítési bevételt a Vagyonkezelő mire kívánja fordítani, és milyen tulajdonosi döntés szükséges ehhez?
- Összeegyeztethető-e a 240 napos végrehajtási határidő az aktualizált értékbecslés 2025. október 20-i érvényességével?
Információhiányok
- Nem áll rendelkezésre a Vagyonkezelő részletes értékesítési javaslata, mert a 2. dokumentum érdemi szöveget nem tartalmaz.
- Nem ismert a társaság alaptőkéje, ezért az előterjesztés 10 százalékos alapítói hatáskörre vonatkozó küszöbének számszerű ellenőrzése nem végezhető el.
- Nem szerepel minimális eladási ár vagy ajánlatértékelési szempontrendszer.
- Nem ismert, hogy a bontást ki végzi, mikor történik, és annak költségét ki viseli.
- Nem áll rendelkezésre külön költségvetés a bontás, őrzés, lezárás és hulladékelszállítás feladataira.
- Nem igazolt a döntés időpontjában aktuális tulajdoni lap és a jogi-tehermentességi állapot.
- Nem ismert az értékesítési bevétel tervezett felhasználása.
Hivatalos iratok és ellenőrizhető állítások
Az elemzés a kapcsolódó hivatalos dokumentumok ellenőrzött tartalmára épül. A forráshelyek közvetlenül megnyithatók.
- Megnyitott iratok
- 7/7 hivatalos irat megnyitva
- Géppel olvasott
- 6
- Forrásolt állítások
- 2
- 1Közzétéve2025. szeptember 4.
- 2TárgyalásKerületi képviselő-testület
- 3DöntésEredmény ellenőrzés alatt
- 4VégrehajtásA határozati javaslat végrehajtási határideje 240 nap. Az aktualizált értékbecslés érvényessége 2025. október 20-ig tart. A két határidő összehangolása nem szerepel az előterjesztésben.
Az ügy dokumentumainak összevetése
Az egy ügyhöz tartozó előterjesztést, határozati javaslatot és mellékleteket együtt vizsgáljuk. A biztosan azonosítható számszerű eltéréseket a fenti változásjelző emeli ki; a teljes szövegű iratok külön-külön is megnyithatók.
Feldolgozott dokumentumok
Forráshelyek
Mindezek figyelembevételével az ingatlan telekként történő értékesítése javasolt, a felépítmény épület elbontása után.Műszaki állapot · 7. oldal
Az épület jelenlegi állapotában nem használható, az esetleges helyreállítás statikai szempontból nem javasolt.