A 1039 Budapest, Őrtorony utca 3. szám alatti, 60048 helyrajzi számú ingatlan versenyeztetés útján történő értékesítésének jóváhagyása
A Képviselő-testület alapítói döntésként az Őrtorony utca 3. szám alatti, 1701 m²-es, romos és használaton kívüli ingatlan értékesítéséhez járulna hozzá. A javasolt minimális ajánlati ár nettó 264,5 millió forint, amely a CPR aktualizált értékbecslésének bontási költség levonása nélküli értékével egyezik, miközben az aktualizált szakvélemény egyeztetett értéke 243,2 millió forint. Az értékbecslések és a javaslat közötti eltérést a szavazás előtt tisztázni szükséges.
Hozzájáruljon-e a Képviselő-testület a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. tulajdonában álló, 1039 Budapest, Őrtorony utca 3. szám alatti ingatlan versenyeztetés útján, nettó 264 500 000 forintos minimális ajánlati áron történő értékesítéséhez?
A korábbi értékbecslést 2025 júliusában aktualizálták, az ING-PROF 94 Kft. pedig 2025 szeptemberében új értékbecslést készített. Az előterjesztés szerint a változtatási tilalom 2025 első felében megszűnt, így a bontás és az értékesítés jogi akadálya az irat szerint elhárult. A döntés szükséges ahhoz, hogy az egyszemélyes önkormányzati társaság megkezdhesse a versenyeztetést.
Teljes iratlefedettség
5/5 hivatalos irat megnyitva. Elemzői bizonyosság: Közepes.
- Az ingatlan azonosítása, műszaki állapota, a döntési hatáskör és több értékbecslés dokumentált. Az ajánlás bizonyosságát csökkenti, hogy a javasolt minimumár nincs egyértelműen összhangba hozva az aktualizált egyeztetett értékkel, továbbá több jogi és költségadat hiányzik.
- Nincs dokumentálva, hogy a 264,5 millió forintos minimumár miért a bontási költség levonása nélküli CPR-értékkel azonos, miközben az aktualizált egyeztetett érték 243,2 millió forint.
- Nem ismert az értékesítéshez kapcsolódó hirdetési, közvetítői, jogi, bontási, hulladékelszállítási és területbiztosítási költség.
A döntés számai és tényei
Mi változott a korábbi értékekhez képest?
Az ügyben ténylegesen azonosítható következmények
A sikeres értékesítés egyszeri bevételt hozhat a Vagyonkezelőnek, és megszüntetheti a jelenlegi fenntartási kiadások egy részét. A bevétel tényleges összege, az értékesítési költségek és a társaságon belüli felhasználás nem ismert.
Az ingatlan jelenleg nem hasznosított és az épület balesetveszélyes állapotú. A tulajdonosváltás a terület jövőbeli használatát megváltoztathatja, de a vevő kötelezettségeiről és a környékbeli lakosság tájékoztatásáról az iratok nem tartalmaznak részleteket.
Az ingatlan árvízveszélyes területen, a Duna-part közelében fekszik. A bontás, a hulladékelszállítás, a szennyvíz- és csapadékvíz-kezelés, valamint az új hasznosítás környezeti feltételeit a versenyeztetési dokumentációban rendezni kell.
A Vagyonkezelő elnök-vezérigazgatójának kell lefolytatnia a versenyeztetést és megtennie a szükséges intézkedéseket 180 napon belül. A folyamat előtt célszerű aktualizálni a tulajdoni, teher-, közüzemi és hatósági adatokat, valamint egyértelműsíteni az értékbecslések közötti eltérést.
- Az előterjesztett határozat változatlan elfogadása, a nettó 264,5 millió forintos minimális ajánlati árral.
- Módosítással történő hozzájárulás: az értékesítés engedélyezése, de a minimumár és a versenyeztetési feltételek véglegesítése csak az értékbecslések és a jogi átvilágítás írásbeli összevetése után.
- A döntés elhalasztása naprakész tulajdoni és teherellenőrzés, értékbecslési árindokolás, valamint bontási és közművesítési költségkimutatás benyújtásáig.
- Az értékesítési javaslat elutasítása és az ingatlan önkormányzati vagy társasági tulajdonban tartásának, illetve más hasznosításának előkészítése.
A döntés elmaradása esetén a versenyeztetés nem indulhat meg az előterjesztett ütemben, miközben az ingatlan fenntartási és állagmegóvási költségei továbbra is felmerülhetnek. Ugyanakkor a halasztás lehetőséget adna a 243,2, 262 és 264,5 millió forintos értékadatok, valamint a jogi és műszaki feltételek tisztázására.
Költségvetés, jog és végrehajtás
Költségvetési kép
A határozati javaslat nettó 264 500 000 forintos minimális ajánlati árat állapít meg. Az előterjesztés szerint az ingatlan fenntartása 2024-ben hozzávetőleg 2,5 millió forintba került. A tényleges bevétel a versenyeztetés eredményétől függ; az értékesítéshez kapcsolódó eljárási, jogi, hirdetési, esetleges birtokbaadási és adózási költségeket az iratok nem számszerűsítik.
- Minősítés
- Számszerűsített
- Fedezet
- Az értékesítéshez külön önkormányzati beruházási finanszírozást az iratok nem jelölnek meg. A vételár-bevétel a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt.-nél jelentkezne, de annak felhasználásáról, önkormányzati osztalékáról vagy más költségvetési rendezéséről nincs adat.
- Ismétlődő hatás
- Az előterjesztés szerint az ingatlan éves karbantartása és állagmegóvása 2024-ben hozzávetőleg 2,5 millió forint volt. Értékesítés esetén ez a teher várhatóan megszűnhet a társaság számára, de az értékesítés utáni időszak költség- és bevételhatását az iratok nem bontják ki.
- Bevétel / vagyon
- A társaság 1701 m²-es telket és a rajta álló, 323 m² hasznos alapterületű épületet értékesítene. A vagyonértékesítés ellenértéke a minimumár alapján nettó 264,5 millió forintnál nem lehet kevesebb az eredeti javaslat szerint, de az értékbecslések alapján ez az ár nincs egyértelműen indokolva.
Végrehajtási kép
1. A Képviselő-testület tisztázza és rögzíti az alkalmazandó értékbecslési alapot és minimumárat. 2. A Vagyonkezelő aktualizálja a tulajdoni lapot, a terhek és közüzemi tartozások ellenőrzését, továbbá a bontási és egyéb értékesítési költségeket. 3. Elkészíti a versenyeztetési dokumentációt, benne az ingatlan műszaki, árvízvédelmi, közmű- és építésügyi feltételeivel. 4. Lefolytatja a versenyeztetést, majd beszámol a tulajdonosnak az eredményről és a szerződéskötés feltételeiről.
- Határidő
- A határozati javaslat a végrehajtás határidejét 180 napban határozza meg. Az aktualizált CPR-szakvélemény érvényessége 2025. október 20., az ING-PROF értékbecslésé hat hónap.
- Felelős
- A határozati javaslat szerint a végrehajtásért a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. elnök-vezérigazgatója felelős.
- Jogi hatás
- Az előterjesztés szerint a Képviselő-testület gyakorolja az egyszemélyes, kizárólagos önkormányzati tulajdonú társaságban a tulajdonosi jogokat. Az Alapszabály alapján az alapító kizárólagos hatáskörébe tartozik az ingatlan tulajdonjogának átruházása, ha a forgalmi érték meghaladja az alaptőke 10 százalékát. Az értékbecslések ugyanakkor nem teljes körű jogi átvilágításként készültek, ezért a tulajdoni, teher- és hatósági helyzetet a pályázat előtt naprakészen ellenőrizni kell.
Kockázatok és figyelmeztető jelek
Csak az ügy irataiból és végrehajtási logikájából levezethető, ellenőrizhető kockázatok jelennek meg.
A javasolt 264,5 millió forintos minimumár eltér az aktualizált CPR-szakvélemény 243,2 millió forintos, bontási költséggel csökkentett egyeztetett értékétől.
Az épület romos, bontandó, illetve a korábbi szakvélemény szerint balesetveszélyes állapotú; a bontás költsége és felelősségi rendje nincs beépítve a határozati javaslatba.
A terület szennyvízcsatorna-hálózattal nem rendelkezik, miközben a helyi építési szabályzat szennyvízelvezetés hiányában új épület elhelyezését nem teszi lehetővé.
Az ingatlan árvízveszélyes területen található, és az előterjesztés szerint a tervezett Nánási út–Királyok útjai védmű az Őrtorony utcát árvíz esetén védelem nélkül hagyná.
Az értékbecslések készítői nem végeztek teljes körű jogi vizsgálatot, és a fennálló terhekre, kötelezettségekre, illetve rejtett körülményekre korlátozásokat rögzítettek.
Képviselőként ellenőrizendő
- Mi indokolja, hogy a minimális ajánlati ár 264,5 millió forint, ha a 2025. júliusi aktualizált CPR-szakvélemény bontási költséggel csökkentett egyeztetett értéke 243,2 millió forint?
- A nettó 264,5 millió forintos minimumár a bontási költséget tartalmazó vagy az azt figyelmen kívül hagyó értékre épül-e?
- Készült-e 2025 szeptemberét követően naprakész tulajdoni lap- és teherellenőrzés, és fennáll-e közüzemi, hatósági vagy egyéb kötelezettség?
- Ki viseli a bontás, a hulladékelszállítás, a területbiztosítás és az esetleges veszélyelhárítás költségét az értékesítésig, illetve az adásvétel után?
- A versenyeztetési dokumentációban milyen fejlesztési, közművesítési, árvízvédelmi és bontási feltételeket kívánnak kötelezően rögzíteni?
Információhiányok
- Nincs dokumentálva, hogy a 264,5 millió forintos minimumár miért a bontási költség levonása nélküli CPR-értékkel azonos, miközben az aktualizált egyeztetett érték 243,2 millió forint.
- Nem ismert az értékesítéshez kapcsolódó hirdetési, közvetítői, jogi, bontási, hulladékelszállítási és területbiztosítási költség.
- Nem áll rendelkezésre a döntéshez csatolt, érdemben olvasható Vagyonkezelői javaslat, igazgatósági határozat és felügyelőbizottsági határozat szövege.
- Nem ismert a naprakész tulajdoni lap, a teljes teher- és közüzemi helyzet, illetve az esetleges hatósági vagy környezetvédelmi kötelezettség.
- Nem tisztázott, hogy a versenyeztetésben ki viseli a bontás, a veszélyelhárítás és a közművesítés költségeit.
- Nem ismert a vételár társaságon belüli felhasználásának vagy az önkormányzati költségvetésben történő megjelenésének terve.
Hivatalos iratok és ellenőrizhető állítások
Az elemzés a kapcsolódó hivatalos dokumentumok ellenőrzött tartalmára épül. A forráshelyek közvetlenül megnyithatók.
- Megnyitott iratok
- 5/5 hivatalos irat megnyitva
- Géppel olvasott
- 5
- Forrásolt állítások
- 4
- 1Közzétéve2025. szeptember 30.
- 2TárgyalásKerületi képviselő-testület
- 3DöntésEredmény ellenőrzés alatt
- 4VégrehajtásA határozati javaslat a végrehajtás határidejét 180 napban határozza meg. Az aktualizált CPR-szakvélemény érvényessége 2025. október 20., az ING-PROF értékbecslésé hat hónap.
Az ügy dokumentumainak összevetése
Az egy ügyhöz tartozó előterjesztést, határozati javaslatot és mellékleteket együtt vizsgáljuk. A biztosan azonosítható számszerű eltéréseket a fenti változásjelző emeli ki; a teljes szövegű iratok külön-külön is megnyithatók.
Feldolgozott dokumentumok
Forráshelyek
úgy dönt, hozzájárul a Terézvárosi Vagyonkezelő Nonprofit Zrt. tulajdonában álló, az 1039 Budapest, Őrtorony u. 3. szám alatti, 60048 helyrajzi számú „kivett lakóház udvar” ingatlan versenyeztetés útján – nettó 264.500.000,-Ft minimális ajánlati áron – történő értékesítéséhezING-PROF értékbecslés · 4. oldal
becsült nettó forgalmi értéke: 262 000 000,- FtFenntartási költség · 1. oldal
2024-ben cc. 2,5 millió FtMűszaki és hasznosítási korlát · 11. oldal
Az épület jelenlegi állapotában nem használható, az esetleges helyreállítás statikai szempontból nem javasolt.