Az Andrássy út 66. – Vörösmarty utca 39. szállodafejlesztéséhez szükséges KÉSZ-módosítás és településrendezési szerződés
A javaslat egy műemléki környezetben megvalósítani kívánt, 103 szobás szállodafejlesztéshez szükséges KÉSZ-1 módosítás előkészítéséről szól. A beruházás több beépítési paraméter emelését, a zöldfelületi minimum csökkentését és udvarméreti eltérést igényel. A beruházó 150 millió forintot vállal a Vörösmarty utca felújítására, továbbá tervezési költséget és 10 millió forintos biztosítékot. Feltételes támogatás indokolt a hiányzó partnerségi melléklet, a beruházói jogalany eltérő megnevezése és a 4,9/5,0 szintterületi mutató tisztázásáig.
Lezárja-e a Képviselő-testület a partnerségi egyeztetést, elfogadja-e a telepítési tanulmánytervet és a főépítészi véleményt, jóváhagyja-e a településrendezési szerződést, valamint megindítja-e a KÉSZ-1 módosítását az Andrássy út 66. – Vörösmarty utca 39. szállodafejlesztése érdekében?
A beruházó a telepítési tanulmánytervet 2025. május 6-án hiánytalanul benyújtotta, a partnerségi egyeztetés és a lakossági fórum lezárult, ezért a KÉSZ-módosítás előkészítésének következő döntési lépése a települési szerződés elfogadása és megkötése.
Teljes iratlefedettség
4/4 hivatalos irat megnyitva. Elemzői bizonyosság: Közepes.
- A fő döntési tartalom, a fejlesztési paraméterek és a TRSZ lényeges vállalásai rendelkezésre állnak, de a partnerségi melléklet hiányzik, továbbá a beruházó személye és a szintterületi mutató több iratban eltérően szerepel.
- A partnerségi egyeztetés 6. számú melléklete nem szerepel a megadott iratanyagban.
- Nem azonosítható egyértelműen, hogy az ANDRÁSSY PALOTA Kft. vagy a WING Zrt. a beruházó és az ingatlan tulajdonosa.
A döntés számai és tényei
Mi változott a korábbi értékekhez képest?
Az ügyben ténylegesen azonosítható következmények
A fejlesztéshez kapcsolódó önkormányzati bevételként 150 millió forintos beruházói támogatás jelenik meg, emellett a beruházó finanszírozza a KÉSZ-módosítás tervezői díját. A szállodafejlesztés gazdasági hozamáról, foglalkoztatási hatásáról vagy helyi adóbevételéről az iratok nem tartalmaznak számszerű adatot.
A lakosságot és a környező társasházakat a kivitelezési forgalom, zaj, közterület-használat, valamint a városképi és örökségvédelmi változások érinthetik. A lakossági fórum megtörtént, de a fórum jegyzőkönyve és a válaszok a megadott iratanyagban nem hozzáférhetők.
A telek jelenlegi zöldfelülete 0,2%, a tervezett zöldfelület 7,29%; a tanulmányterv ugyanakkor 10%-os szabályozási minimumot javasol zöldfalakkal. A fejlesztés vízminőség-védelmi övezetben és világörökségi környezetben valósulna meg. A beruházó a zöldfelületek fenntartását vállalja.
A Képviselő-testület három határozati javaslatról döntene, majd a polgármester kötné meg a TRSZ-t. A Városgazdálkodási és Pénzügyi Bizottság széles körű végrehajtási felhatalmazást kapna, amelynek pontos korlátait és beszámolási rendjét célszerű rögzíteni.
- A javaslat feltételes elfogadása a hiányzó partnerségi dokumentum, a beruházó személye, valamint a szintterületi mutató egységesítése után.
- A TRSZ és a KÉSZ-módosítás előkészítésének halasztása a Vörösmarty utca felújításának költség- és ütemtervével, valamint a közterületi műszaki tartalommal kiegészített előterjesztésig.
- A partnerségi egyeztetés lezárása és a telepítési tanulmányterv elfogadása mellett a bizottsági felhatalmazás szűkítése, külön visszahozatali kötelezettséggel a KÉSZ végleges szövegére és a TRSZ módosítására.
- A javaslat elutasítása, ha a testület nem fogadja el az egyedi, az ingatlanra szabott beépítési és zöldfelületi kedvezményeket.
A KÉSZ-módosítási eljárás és a TRSZ megkötése nem indulhat el a jelen döntési csomag alapján. A 103 szobás szállodafejlesztés a jelenlegi paraméterekkel a tanulmányterv szerint nem valósítható meg, különösen a szintterületi, beépítettségi, zöldfelületi és udvarméreti előírások miatt.
Költségvetés, jog és végrehajtás
Költségvetési kép
A beruházó 150 millió forint támogatást vállal a Vörösmarty utca Andrássy út–Aradi utca közötti szakaszának felújítására, két ütemben. Vállalja továbbá a KÉSZ-módosítás településtervezői díját, szükség esetén a parkolóhely-megváltást, valamint 10 millió forintos biztosítékot a közterületi műtárgyak károsodásának helyreállítására. Az önkormányzati közterület-felújítás teljes költsége és finanszírozási terve nem szerepel az iratokban.
- Minősítés
- Számszerűsített
- Fedezet
- A beruházó 150 000 000 Ft támogatást fizetne az önkormányzatnak: 100 000 000 Ft-ot a KÉSZ-módosítás hatálybalépését követő 30 napon belül, 50 000 000 Ft-ot az építési engedély véglegessé válását követő 30 napon belül. A tervezői díjat szintén a beruházó finanszírozza. Az önkormányzati Vörösmarty utca-felújítás teljes forrásigénye nincs bemutatva.
- Ismétlődő hatás
- A beruházó vállalja a kialakított zöldfelületek átadás utáni fenntartását és megőrzését. Az önkormányzati oldalon a Vörösmarty utca felújításához kapcsolódó tervezési és későbbi fenntartási kötelezettségek várhatók, de ezek összege és időtartama nincs számszerűsítve.
- Bevétel / vagyon
- A döntés önkormányzati ingatlan tulajdonjogát nem érinti. Az önkormányzat 150 millió forint támogatást kapna, amelyet a szerződés a Vörösmarty utca felújításához kapcsol. A településrendezési kötelezettség tényét az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeznék.
Végrehajtási kép
1. A 6. számú partnerségi melléklet, a lakossági észrevételek, valamint a tervezői válaszok teljes körű átadása és értékelése. 2. A beruházó jogalanyának és az ingatlan tulajdonjogának dokumentumokkal történő egységesítése. 3. A KÉSZ-módosítás végleges paramétereinek rögzítése, különösen a 4,9/5,0 m2/m2 szintterületi mutató, a 85/100%-os beépítettség, a 10%-os zöldfelület és az udvarméreti eltérés tekintetében. 4. A TRSZ-ben a Vörösmarty utca felújításának műszaki tartalmát, ütemezését, költségét, a 150 millió forintos támogatás felhasználását és az önkormányzati kötelezettségeket egyértelműsíteni. 5. A polgármester csak ezen pontosítások után írja alá a szerződést; a bizottság végrehajtási döntéseiről rendszeresen számoljon be a Képviselő-testületnek.
- Határidő
- A beruházó a TRSZ 3.17. pontja szerint a KÉSZ-módosítási előterjesztés kézhezvételét követően három munkanapon belül, de legkésőbb az ülés előtti napon nyilatkozik. A határozati javaslatok szerinti önkormányzati határidők: I. azonnal, II. 31 nap, III. 15 nap.
- Felelős
- A határozati javaslatok szerint a felelős Soproni Tamás polgármester. A Városgazdálkodási és Pénzügyi Bizottság külön felhatalmazást kapna a TRSZ megkötésével, teljesítésével és az önkormányzati kötelezettségvállalásokkal kapcsolatos további döntésekre.
- Jogi hatás
- A döntés a 23/2019. (XI.21.) önkormányzati rendelet, vagyis a KÉSZ-1 módosítási eljárásának megindítását készíti elő. A telepítési tanulmányterv szerint OTÉK-eltérési engedély is szükséges lehet a beépítettség miatt. Az ingatlan világörökségi helyszínen és műemléki jelentőségű területen fekszik, az Andrássy út 66. épület műemlék. A TRSZ határozatlan időre szólna, és a kötelezettségek jogutódokra is kiterjednének.
Kockázatok és figyelmeztető jelek
Csak az ügy irataiból és végrehajtási logikájából levezethető, ellenőrizhető kockázatok jelennek meg.
A 6. számú melléklet, amely a lakossági fórum jegyzőkönyvét és az írásbeli kérdésekre adott válaszokat tartalmazná, az előterjesztés szerint később kerül kiküldésre.
A telepítési tanulmányterv 4,9 m2/m2 értéket és 0,9 m2/m2 növelést mutat, míg a TRSZ 5,0 m2/m2-re történő emelést rögzít.
Az előterjesztés és a TRSZ beruházóként az ANDRÁSSY PALOTA Kft.-t, a telepítési tanulmányterv és a főépítészi vélemény WING Zrt.-t/WING Ingatlanfejlesztő és Beruházó Zrt.-t nevez meg.
A Vörösmarty utca 39. utcai homlokzata megmaradna, mögötte azonban az épület jelentős része bontásra kerülne; az Andrássy út 66. műemléki épület felújítása és átalakítása világörökségi környezetben történne.
A fejlesztési anyag szerint nem szükséges közlekedési fejlesztés, ugyanakkor a szerződés külön szabályozza az építési forgalmat, közterület-lehatárolást, járdákat, fákat és szomszédos homlokzatokat.
A TRSZ az önkormányzatot a Vörösmarty utca érintett szakaszának tervezésére és engedélyeztetésére, valamint a beruházóval való egyeztetésre kötelezi, de a teljes felújítás határideje és költsége nincs rögzítve.
Képviselőként ellenőrizendő
- Mikor és milyen teljes tartalommal kerül a Képviselő-testület elé a partnerségi egyeztetés 6. számú melléklete, és érkezett-e olyan észrevétel, amely a határozati javaslatok módosítását igényli?
- Melyik jogi személy a beruházó és az ingatlan kizárólagos tulajdonosa: az ANDRÁSSY PALOTA Kft. vagy a dokumentumokban szereplő WING Zrt.?
- A KÉSZ-módosításban 4,9 vagy 5,0 m2/m2 általános szintterületi mutató szerepel-e, és ez milyen számításból következik?
- Milyen konkrét KÉSZ-szöveg rögzíti az ingatlanra vonatkozó 85%-os terepszint feletti, 100%-os terepszint alatti beépítést, a 10%-os zöldfelületet és az udvarméreti eltérést?
- Mekkora a Vörösmarty utca felújításának teljes becsült költsége, milyen ütemezéssel és milyen önkormányzati forrásból valósulna meg a beruházó 150 millió forintos támogatásán felül?
- A parkolóhely-megváltás várható összege és a szükséges parkolóhelyek száma ismert-e már, vagy csak az építési engedélyezési terv alapján lesz meghatározható?
Információhiányok
- A partnerségi egyeztetés 6. számú melléklete nem szerepel a megadott iratanyagban.
- Nem azonosítható egyértelműen, hogy az ANDRÁSSY PALOTA Kft. vagy a WING Zrt. a beruházó és az ingatlan tulajdonosa.
- Nem egységes a tervezett általános szintterületi mutató: 4,9 m2/m2 és 5,0 m2/m2 is szerepel.
- A Vörösmarty utca felújításának teljes költségbecslése, forrásösszetétele és kivitelezési határideje hiányzik.
- A parkolóhelyek száma és a várható parkolóhely-megváltási díj nincs számszerűsítve.
- A végleges KÉSZ-rendeletszöveg és a konkrét, ingatlanra alkalmazandó egyedi szabályozási szöveg nem része a megadott iratoknak.
Hivatalos iratok és ellenőrizhető állítások
Az elemzés a kapcsolódó hivatalos dokumentumok ellenőrzött tartalmára épül. A forráshelyek közvetlenül megnyithatók.
- Megnyitott iratok
- 4/4 hivatalos irat megnyitva
- Géppel olvasott
- 4
- Forrásolt állítások
- 5
- 1Közzétéve2025. május 29.
- 2TárgyalásKerületi képviselő-testület
- 3DöntésEredmény ellenőrzés alatt
- 4VégrehajtásA beruházó a TRSZ 3.17. pontja szerint a KÉSZ-módosítási előterjesztés kézhezvételét követően három munkanapon belül, de legkésőbb az ülés előtti napon nyilatkozik. A határozati javaslatok szerinti önkormányzati határidők: I. azonnal, II. 31 nap, III. 15 nap.
Az ügy dokumentumainak összevetése
Az egy ügyhöz tartozó előterjesztést, határozati javaslatot és mellékleteket együtt vizsgáljuk. A biztosan azonosítható számszerű eltéréseket a fenti változásjelző emeli ki; a teljes szövegű iratok külön-külön is megnyithatók.
Feldolgozott dokumentumok
Forráshelyek
egy 103 szobás szállodát kíván megvalósítani.Közterületi támogatás · 3. oldal
mindösszesen 150.000.000, - Ft (százötvenmillió forint) összegű támogatást teljesít.Hiányzó partnerségi irat · 4. oldal
6.) 6. sz. melléklet partnerségi egyeztetési eljárás dokumentumai (később kerül kiküldésre)Beépítési kedvezmény · 50. oldal
telek beépítettsége terepszint felett S 75% Á 85%*Zöldfelületi csökkentés · 50. oldal
zöldfelületi mutató 20% 10%