A KÉSZ-1 módosításának megindítása az Andrássy út 66. szám alatti műemléképület szállodai fejlesztése érdekében
Az előterjesztés a 28715 hrsz. alatti, Andrássy út 66. és Vörösmarty utca 39. számú műemléki épületek 103 szobás szállodává alakításához szükséges KÉSZ-1-módosítás elindításáról szól. A javaslat több egyedi építési paramétert engedne meg, köztük 85%-os felszíni, 100%-os terepszint alatti beépítést, 10%-os zöldfelületet és 0,9 m²/m² többlet szintterületi mutatót. A tervezés költségét a beruházó vállalja, de az OTÉK-eltérés és az örökségvédelmi, közlekedési hatások további ellenőrzést igényelnek.
Megindítsa-e az önkormányzat a KÉSZ-1 28715 helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó eseti módosításának és partnerségi egyeztetésének eljárását?
A beruházó telepítési tanulmányterve alapján a tervezett funkcióváltó bővítés a jelenlegi építési szabályzat módosítása nélkül nem valósítható meg, ezért szükséges az eljárást megindító testületi döntés és a főépítészi feljegyzés elfogadása. A partnerségi egyeztetés megindításának előterjesztett határideje 2026. január 31.
Teljes iratlefedettség
4/4 hivatalos irat megnyitva. Elemzői bizonyosság: Közepes.
- A döntés tárgya, a beruházási koncepció és a főbb szabályozási változások egyértelműen azonosíthatók, de az OTÉK-eltérés státusza, a közlekedési hatások és több dokumentációs pontatlanság érdemben csökkenti a végrehajthatóság megítélésének bizonyosságát.
- Az OTÉK-eltérési engedély tényleges státusza és várható feltételei.
- A 103 szobás szálloda részletes közlekedési, rakodási és taxi-forgalmi kapacitásvizsgálata.
A döntés számai és tényei
Mi változott a korábbi értékekhez képest?
Az ügyben ténylegesen azonosítható következmények
A beruházás magánfejlesztést és egy műemléki épületegyüttes szállodai hasznosítását készíti elő. Az önkormányzat közvetlen beruházási kiadását az irat kizárja, a helyi gazdasági, adó- és foglalkoztatási hatásokat azonban nem számszerűsíti.
A fejlesztés megváltoztathatja a környék használatát, a vendég- és szolgáltatási forgalmat, valamint a lakók környezetét. A partnerségi egyeztetés lehetőséget ad az érintettek észrevételeinek becsatornázására, de azok várható kezelése nincs előre rögzítve.
A tervanyag szerint jelentős többlet zaj- és rezgésterhelés nem várható, és környezeti vizsgálatot nem tart szükségesnek. Ugyanakkor a zöldfelület 20%-ról 10%-ra csökkenne, az udvar egy része üvegtetővel lefedésre kerülne, és az anyag a zöldhomlokzat fenntartására külön településrendezési szerződéses rendelkezést tart szükségesnek.
Az önkormányzatnak le kell folytatnia az egyszerűsített településrendezési eljárást és a partnerségi egyeztetést, továbbá kezelnie kell az állami főépítészi, örökségvédelmi és egyéb hatósági véleményeket. A határozati javaslat azonnali indítást és 2026. január 31-i partnerségi határidőt tartalmaz.
- Az eljárás megindítása a beterjesztett tartalommal, a későbbi véleményezési szakaszban történő korrekciókkal.
- Feltételes megindítás a cím-, helyszín-, státusz- és OTÉK-eltérésre vonatkozó hiányok előzetes tisztázásával.
- Halasztás a közlekedési forgalom, a zöldfelületi fenntartás és az örökségvédelmi garanciák részletesebb bemutatásáig.
- Az eljárás elutasítása, ha a testület nem kíván egyedi, beruházás-specifikus építési paramétereket előkészíteni.
A KÉSZ-módosítási eljárás nem indul el, ezért a bemutatott hotelprojekt a jelenlegi szabályozási paraméterek mellett nem vagy csak eltérő műszaki tartalommal folytatható. A településrendezési szerződésben vállalt beruházói szándék megvalósulása bizonytalanná válik.
Költségvetés, jog és végrehajtás
Költségvetési kép
Az előterjesztés szerint az önkormányzat költségvetését a tervkészítés nem terheli; a teljes költséget a beruházó vállalta. A partnerségi, hivatali és későbbi ellenőrzési feladatok saját költségvetési és kapacitásigényét az iratok nem számszerűsítik.
- Minősítés
- Számszerűsített
- Fedezet
- A tervmódosítás teljes költségét a beruházó vállalja; az önkormányzati kiadás összegét az irat nem tartalmazza.
- Ismétlődő hatás
- A jóváhagyás önmagában nem hoz létre számszerűsített, ismétlődő kiadást. A későbbi szállodai üzemeltetésből eredő közszolgáltatási, ellenőrzési vagy közterületi többletigényeket az anyag nem számszerűsíti.
- Bevétel / vagyon
- A fejlesztés önkormányzati vagyontárgy értékesítését nem tartalmazza. A beruházó magántulajdonú ingatlanán műemléki épületek funkcióváltó bővítését teszi lehetővé.
Végrehajtási kép
A testületi döntést követően a polgármester megindítja a KÉSZ-1 eseti módosítási eljárását és lefolytatja a partnerségi egyeztetést. Ezt követi az államigazgatási és szakhatósági véleményezés, az OTÉK-eltérés állami főépítészi eljárása, a beérkezett észrevételek dokumentálása, majd külön döntési szakaszban a végleges rendelet elfogadása.
- Határidő
- A határozati javaslat II. pontja szerint a partnerségi egyeztetés lefolytatásának határideje 2026. január 31.; az I. pont határideje azonnal.
- Felelős
- Soproni Tamás polgármester; előkészítő: Főépítészi és Településrendezési Főosztály.
- Jogi hatás
- A KÉSZ-1 23/2019. (XI.21.) önkormányzati rendeletének eseti módosítása készül elő. Az eljárás egyszerűsített eljárásban folytatható, de a javasolt 85%-os felszíni beépítéshez és az udvarlefedésből eredő többletbeépítéshez állami főépítészi, OTÉK szerinti eltérési engedély szükséges.
Kockázatok és figyelmeztető jelek
Csak az ügy irataiból és végrehajtási logikájából levezethető, ellenőrizhető kockázatok jelennek meg.
A tervezett felszíni beépítés és az udvarlefedéshez kapcsolódó többletbeépítés OTÉK-eltérési engedélyhez kötött; ennek hiányában a bemutatott koncepció nem feltétlenül valósítható meg.
A fejlesztés világörökségi helyszínen, műemléki jelentőségű területen és műemléki környezetben történik; az Andrássy út 66. szám alatti épület egyedi műemléki védelem alatt áll.
A javaslat a hatályos 75%-os felszíni beépítési értékhez képest 85%-ot, az udvarlefedéssel együtt 91,6%-os tényleges beépítést, továbbá 10%-os zöldfelületet irányoz elő.
A jóváhagyandó normaszövegben az ingatlan megjelölése „Vörösmarty utca 37. / Andrássy út 66.”, miközben az előterjesztés és a tervanyag az Andrássy út 66. / Vörösmarty utca 39. címet használja.
A tervdokumentáció egyik melléklete „kihirdetett határozatként” hivatkozik az indító döntésre, miközben a főirat a 2025. szeptember 30-i ülésre benyújtott előterjesztésként szerepel.
A terület jelenlegi forgalmi terhelését az anyag magasnak írja le, miközben a fejlesztéshez nem tart szükségesnek közlekedési fejlesztést; a szállodai forgalom konkrét kapacitás- és rakodási vizsgálata nem szerepel.
Képviselőként ellenőrizendő
- Rendelkezésre áll-e az OTÉK-eltérési engedély, illetve milyen feltételekkel adható meg az 85%-os felszíni beépítés és az udvarlefedésből eredő többletbeépítés?
- Mi indokolja a jóváhagyandó normaszövegben a „Vörösmarty utca 37.” cím használatát a dokumentáció többi részében szereplő „Vörösmarty utca 39.” helyett?
- Az eljárásmegindító döntés már kihirdetett határozatnak minősül-e, vagy a dokumentáció 64. oldalán szereplő megjelölés szerkesztési hiba?
- Hogyan biztosítható a 10%-os zöldfelület tartós kialakítása és fenntartása, különösen a zöldhomlokzat esetében?
- Készült-e a 103 szobás szálloda várható taxi-, személyzeti-, áruszállítási és közterületi forgalmára konkrét kapacitásvizsgálat?
- A partnerségi egyeztetés során milyen konkrét lakossági és tulajdonosi észrevételek érkeztek, és ezek miként módosíthatják a normaszöveget?
Információhiányok
- Az OTÉK-eltérési engedély tényleges státusza és várható feltételei.
- A 103 szobás szálloda részletes közlekedési, rakodási és taxi-forgalmi kapacitásvizsgálata.
- A 10%-os zöldfelület és a mintegy 270 m²-es zöldfal fenntartásának ellenőrizhető szerződéses garanciái.
- A „Vörösmarty utca 37.” és „Vörösmarty utca 39.” cím közötti eltérés javítása.
- A dokumentációban szereplő „kihirdetett határozat” megjelölés jogi és szerkesztési tisztázása.
- A partnerségi egyeztetés konkrét ütemezése, résztvevői és az észrevételek értékelésének módja.
Hivatalos iratok és ellenőrizhető állítások
Az elemzés a kapcsolódó hivatalos dokumentumok ellenőrzött tartalmára épül. A forráshelyek közvetlenül megnyithatók.
- Megnyitott iratok
- 4/4 hivatalos irat megnyitva
- Géppel olvasott
- 4
- Forrásolt állítások
- 4
- 1Közzétéve2025. szeptember 30.
- 2TárgyalásKerületi képviselő-testület
- 3DöntésEredmény ellenőrzés alatt
- 4VégrehajtásA határozati javaslat II. pontja szerint a partnerségi egyeztetés lefolytatásának határideje 2026. január 31.; az I. pont határideje azonnal.
Az ügy dokumentumainak összevetése
Az egy ügyhöz tartozó előterjesztést, határozati javaslatot és mellékleteket együtt vizsgáljuk. A biztosan azonosítható számszerű eltéréseket a fenti változásjelző emeli ki; a teljes szövegű iratok külön-külön is megnyithatók.
Feldolgozott dokumentumok
Forráshelyek
Az Andrássy Palota ingatlanforgalmazó Kft.-vel kötött településrendezési szerződéssel összefüggésben elkészíttetiPartnerségi határidő · 3. oldal
Határidő: 2026.01.31.Közlekedési állítás · 39. oldal
A tervezett beépítési módosítás nem igényel közlekedési fejlesztést.Örökségvédelmi környezet · 40. oldal
A fejlesztéssel érintett ingatlan Világörökségi helyszínen, Budapest műemléki jelentőségű területén